Czy musimy iść do gminy?
Co sprawdzić w hipotece?Przed zakupem ziemi należy sprawdzić jej stan prawny: kto jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym), jak nabył do niej prawo (kupno, spadek, darowizna, dzierżawa wieczysta), czy zaciągał kredyty lub pożyczki hipoteczne pod jej zastaw.
W księdze wieczystej działki wyczytamy też, czy nie są z nią związane jakieś prawa, np. służebność drogi koniecznej. Taki wpis to poważna niedogodność, ponieważ wtedy przez naszą działkę będą przechodzić obcy ludzie, a gdy ją ogrodzimy, klucz do bramy będą musieli mieć także sąsiedzi.
Czy musimy iść do gminy?
To odwiedziny obowiązkowe. W gminie dowiemy się bowiem, co na wybranej działce można wybudować. Z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wyczytam też, czy w pobliżu przewidziana, np. budowa autostrady albo spalarni śmieci. To nie tylko utrudni życie, ale obniży cenę nieruchomości, gdy zechcemy ją w przyszłości sprzedać.
Najlepiej wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.....................
Formalności i dokumenty.Przy kupowaniu działki, zamawianiu projektu domu, a następnie przy składaniu wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę, potrzebne będą nam liczne dokumenty. Większość z nich uzyskamy w urzędzie miasta lub gminy. Pewne formalności możemy tam załatwiać sami, inne powinien załatwić sprzedający działkę; niektóre możemy scedować na upoważnionego przez nas projektanta.
Zanim kupimy działkę.Nie wszędzie można postawić dom. Jak najwcześniej sprawdźmy, czy upatrzony przez nas kawałek ziemi nadaje się pod budowę. Przed kupnem warto ocenić zalety i wady działki - obejrzeć sąsiedztwo oraz okolicę. Może się na przykład okazać, że teren, na którym leży działka, jest gruntem rolnym lub został objęty ochroną konserwatora przyrody, albo będzie w przyszłości tędy przebiegać trasa szybkiego ruchu.
Przeznaczenie terenu.Dotychczasowy właściciel powinien mieć aktualny wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawierający krótką informację o statusie działki (budowlana, rolna, leśna) oraz przeznaczeniu terenu (dokument ten będzie potrzebny przy kupowaniu działki, podczas zawierania umowy notarialnej). Jeśli sprzedający nie ma takiego dokumentu, w wydziale architektury w urzędzie gminy możemy obejrzeć plan, na którym różnymi kolorami i symbolami oznaczono przeznaczenie terenu. Musimy dokładnie znać położenie działki, żeby móc ją na planie zlokalizować. Plan z częścią opisową udostępnia się do wglądu każdemu ( art.29 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Na podstawie legendy zorientujemy się, co oznacza symbol oraz kolor, którymi jest oznaczona działka (o pomoc w odczytaniu tych informacji można poprosić pracownika wydziału).
Pamiętajmy jednak, że jest to wstępne rozeznanie, a informacją wiążącą będzie dopiero dokument wypis i wyrys z plany, który uzyskamy po złożeniu wniosku (może go złożyć każdy, nie tylko właściciel danego terenu). Do wniosku musimy dołączyć kopię tzw. Mapy zasadniczej terenu - kupujemy ją w składnicy map i dokumentów geodezyjnych we właściwym terytorialnie wydziale geodezji i gospodarki gruntami. Za wypis i wyrys z planu jest pobierana opłata skarbowa w wysokości kilku złotych. Mapa zasadnicza kosztuje kilkadziesiąt złotych, ale przyda nam się przy załatwianiu kolejnych formalności.
Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.Zanim zostaniemy właścicielami działki, możemy wystąpić do właściwego urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W decyzji oprócz potwierdzenia, że na działce można wybudować dom, będą określone warunki dotyczące m.in. sposobu użytkowania działki, przyłączenia się do zewnętrznych sieci oraz wielkości domu.
Formularz wniosku dostaniemy w wydziale architektury urzędu gminy. Składamy go w tym samym urzędzie wraz z koniecznymi załącznikami (określa to art. 41 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, DzU nr89, poz. 415 ze zmianami):
formularz wniosku - powinniśmy mieć już wstępną wizję domu, gdyż w formularzu określamy przybliżony sposób zagospodarowania działki (np. czy oprócz domu chcemy na niej postawić wolno stojący garaż albo warsztat) i czy będzie to miało wpływ na środowisko przyrodnicze (ile drzew zamierzamy wyciąć, jakie zagrożenia może stworzyć warsztat - poziom hałasu, ilość i rodzaj ścieków, emisja spalin itp.). Musimy też określić wielkość budynku i jego program (rodzaj i liczbę pomieszczeń) oraz potrzebne - w przybliżeniu - ilości wody, energii cieplnej i elektrycznej (w czasie budowy i kiedy już zamieszkamy w domu), ilość ścieków i odpadków. Na podstawie tych informacji urząd wstępnie oceni, czy istniejące sieci są w stanie obsłużyć naszą inwestycję.
odbitka z mapy zasadniczej - są na niej naniesione m.in. granice działek. Mapa powinna obejmować teren większy od naszej działki o 30 metrów w każdą stronę. Na odbitce obrysowujemy granice naszej działki.
wypis z rejestru gruntów - zawiera informację, czy w granicach działki są grunty rolne lub leśne. Wypis zamawia się w wydziale geodezji urzędu gminy. Na jego podstawie urzędnik wydający decyzję stwierdza, czy teren wymaga wyłączenia spod produkcji rolnej lub leśnej.
Wypełnienie formularza i przygotowanie wymienionych dokumentów bywa kłopotliwe, dlatego warto poprosić o pomoc architekta, któremu zamierzamy zlecić projektowanie.
Przed zamówieniem projektu
Urząd zatwierdzi tylko projekt opracowany i podpisany przez uprawnionego architekta (dotyczy to wszystkich projektów, również gotowych z katalogu). Dlatego musimy zatrudnić projektanta. Aby mógł rozpocząć swoją pracę, trzeba skompletować wiele dokumentów i uzgodnień.
Mapa do celów projektowych
Jej opracowanie zlecamy uprawnionemu geodecie, który na podstawie pomiarów w terenie oraz dokumentacji nanosi aktualny stan zagospodarowania działki, zmiany w konfiguracji terenu (np. nasypy, doły), istniejące sieci uzbrojenia terenu oraz rosnące drzewa.
Media
Przed przystąpieniem do wykonania projektu trzeba uzgodnić (robimy to sami lub zlecamy architektowi) warunki podłączenia i eksploatacji mediów. Potrzebne więc są wstępne uzgodnienia (będą załącznikami do projektu budowlanego), które zawiera się z różnymi jednostkami organizacyjnymi, dotyczące:
- energii elektrycznej - z zakładem energetycznym;
- wody - z zakładem gospodarki komunalnej (jeżeli jest wodociąg) lub z innym dostawcą;
- ścieków - z zakładem gospodarki komunalnej (jeżeli jest kanalizacja) lub z odbircą ścieków ze szczelnego zbiornika - szamba;
- wywozu odpadków - z zajmującą się tym firmą;
- warunków dojazdu lub wjazdu na działkę - z zarządem dróg (wjazd z drogi publicznej) lub z właścicielem drogi (wjazd z drogi prywatnej);
- gazu - z zakładem gazownictwa (jeśli jest gazociąg) lub dostawcą gazu w butlach;
- energią cieplną w celach grzewczych - z odpowiednim dostawcą, np. SPEC-em lub dostawcą gazu ciekłego albo ropy;
- telefonizacji - z zakładem telekomunikacji lub innym operatorem istniejącej sieci telefonicznej;
- okablowania telewizyjnego, sygnalizacji alarmowej itp. - z odpowiednimi organizacjami.
Zatwierdzenie projektu i pozwolenie na budowę
Projekt budowlany złożony do zatwierdzenia musi być kompletny - powinien zawierać wszystkie wymagane części. Wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę składamy w urzędzie rejonowym ( w wydziale nadzoru architektoniczno - budowlanego). Wzór wniosku (odpowiedni blankiet) otrzymamy w urzędzie rejonowym. Do wniosku musimy dołączyć:
- projekt budowlany;
- dokument potwierdzający nasze prawo do dysponowania nieruchomością (tytuł do władania terenem), czyli np. akt notarialny kupna, w którym jesteśmy wymienieni jako właściciele;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli działka była gruntem leśnym lub rolnym, musimy przedstawić dokument potwierdzający zmianę jej przeznaczenia;
- inne opinie i uzgodnienia wynikające ze specyfiki zamierzenia budowlanego (stosownie do potrzeb). Są to np. uzgodnienia z zespołem uzgadniania dokumentacji (ZUD) dotyczące podłączeń do sieci miejskich, z konserwatorem zabytków lub konserwatorem przyrody, jeżeli działka jest położona np. w rejonie podlegającym ochronie konserwatorskiej. Przeprowadzenie tych uzgodnień możemy zlecić architektowi (musi otrzymać od nas pełnomocnictwo).
Budowę możemy rozpocząć dopiero po uprawomocnieniu decyzji - mniej więcej po miesiącu od otrzymania pozwolenia na budowę. Wydanie pozwolenia umożliwi nam również staranie się o kredytowanie inwestycji.
Pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata. Jeśli w ciągu trzech lat od dnia otrzymania decyzji nie zaczniemy budowy albo przerwiemy ją na dłużej niż trzy lata (wszelkie prace na budowie należy zapisywać w dzienniku budowy), to pozwolenie na budowę straci ważność i trzeba będzie wystąpić o nie ponownie. Jeśli chcemy wydłużyć czas przygotowania się do rozpoczęcia budowy (np. ze względów finansowych), możemy wystąpić z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego - decyzja taka jest ważna rok - a dopiero później o pozwolenie na budowę.
Projekt gotowy
Jest to projekt architektoniczno - budowlany, którego dokumentacja jest powielana i rozpowszechniana.
Prezentowany jest w licznie wydawanych katalogach. Projekt gotowy może stanowić część projektu budowlanego (zamiast projektu architektoniczno - budowlanego wykonanego na zamówienie). W skład projektu budowlanego wchodzi również opracowany indywidualnie projekt zagospodarowania działki oraz wymagane uzgodnienia i opinie (projekt budowlany składamy z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę).
Projekt powtarzalny
Jest to projekt architektoniczno - budowlany, na podstawie którego buduje się wiele takich samych domków. Najczęściej projekty powtarzalne powstają na zlecenia spółdzielni lub firm, które realizują osiedla domków jednorodzinnych. Projektuje się wtedy kilka typów domków, a ich dokumentację przedstawia zainteresowanym jako ofertę handlową.
Chcąc uatrakcyjnić swoją ofertę, firmy realizujące osiedla proponują klientom współuczestnictwo w procesie projektowania ich domu. Umożliwiają wprowadzanie zmian i ulepszeń, które będą pełniej odpowiadać potrzebom poszczególnych rodzin (podejście reklamowane w ofertach jako tzw. Indywidualizacja mieszkań). Jednak może to dotyczyć tylko podziałów wewnętrznych i takich elementów, które nie wpłyną na zmianę podstawowych rozwiązań architektoniczno - budowlanych zatwierdzonego już projektu.
Projekt na indywidualne zamówienie
Jeśli nie uda się nam znaleźć projektu gotowego, który spełniałby warunki zabudowy dla naszej działki, powinniśmy zamówić projekt indywidualny. Jeżeli mamy działkę tzw. trudną - o nietypowym kształcie, ze spadkami, mocno zadrzewioną - to zamówienie indywidualnego projektu może się okazać koniecznością.
Wykonanie projektu zlecamy architektowi, z którym współpracujemy na wszystkich etapach jego pracy - tylko wtedy dom będzie naprawdę nasz.
Etapy pracy nad projektem
Program
Architekt ustala z nami (przyszłymi użytkownikami domu), jakie będą nam potrzebne pomieszczenia (w tym gospodarcze), ich liczbę (np. ile sypialni, łazienek), orientacyjną powierzchnię, a także relacje między nimi (np. pokój dzienny połączony z jadalnią i kuchnią, łazienka i garderoba dostępne z holu lub bezpośrednio z sypialni). Powinniśmy również określić inne nasze potrzeby i oczekiwania - np. czy chcemy mieć tarasy i przy których pomieszczeniach, jak duży ma być garaż (na jeden czy na dwa samochody).
Warto dobrze się przygotować do spotkania, na którym będziemy ustalać program domu - powinniśmy wcześniej uzgodnić w gronie rodzinnym swoje potrzeby.
Koncepcja
Architekt przygotowuje koncepcję domu zgodnie z naszymi oczekiwaniami oraz warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Prezentuje ją w formie planów, elewacji i szkiców perspektywicznych, niekiedy nawet makiet roboczych. Na tym etapie projektowania warto w wyniku dyskusji i wspólnych ustaleń wprowadzić ostatnie korekty do programu.
Zrozumienie rysunków ułatwią nam wizualizacje komputerowe, dzięki którym jak na zdjęciach możemy obejrzeć dom ze wszystkich stron, a także jego wnętrze. Pamiętajmy jednak, że sporządzanie wizualizacji jest czasochłonne i wiąże się z dodatkowymi kosztami. Uzgodnijmy z architektem, czy w cenę projektu jest wliczony również taki rodzaj prezentacji.
Ta faza projektowania może trwać od jednego do kilku miesięcy
Projekt budowlany
Po zaakceptowaniu przez nas koncepcji projektant sporządza projekt budowlany. Praca ta trwa około dwóch miesięcy i zwykle dzieli się na następujące etapy:
- wykreślenie i zwymiarowanie planów, przekrojów i elewacji (na tym etapie można jeszcze dokonać niewielkich korekt, np. przesunąć drzwi, zmienić kierunek ich otwierania, zmienić ustawienie urządzeń w łazience)
- przygotowanie rysunków konstrukcyjnych i obliczeń statycznych
- przygotowanie pozostałej dokumentacji projektowej oraz skompletowanie dokumentów potrzebnych do zatwierdzenia projektu budowlanego.
Prawo autorskie
W opisie projektu architekt zastrzega sobie, że inwestor i wykonawca nie mogą bez jego zgody wprowadzać zmian zniekształcających zamysł architektoniczny. Projekt architektoniczny jest dziełem twórczym, a zatem również przedmiotem prawa autorskiego. Autor zbywa jedynie prawo do jednorazowej realizacji dzieła - nie możemy więc wykorzystać projektu po raz drugi, w innym miejscu.
Zakończenie budowy
Wykonawca może zakończyć budowę dopiero po wykonaniu i odebraniu przez inspektora nadzoru wszystkich prac, które były wymienione w umowie. Kierownik budowy musi dopilnować, by wykonawca sporządził dokumentację powykonawczą. Jeśli w czasie budowy zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu były niewielkie, wystarczy nanieść je (po uzgodnieniu z projektantem) na kopie rysunków zatwierdzonego projektu. Niekiedy trzeba również uzupełnić opis.
Kierownik budowy musi również dopilnować wykonania inwentaryzacji geodezyjnej (obejmuje usytuowanie domu i innych obiektów budowlanych oraz podłączeń instalacji) i uporządkowania placu budowy.
W dzienniku budowy jest miejsce na oświadczenie kierownika budowy, że budowa została wykonana zgodnie z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, że teren budowy został doprowadzony do należytego stanu i że budynek nadaje się do użytkowania.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy i wniosek o pozwolenie na użytkowanie budynku składamy w urzędzie nadzoru architektoniczno - budowlanego w terminie 14 dni od dnia zakończenia robót. W zgłoszeniu podajemy powierzchnie: zabudowy, całkowitą, użytkową i mieszkalną oraz kubaturę domu. Do zgłoszenia dołączamy dziennik budowy z wpisem o zakończeniu robót, dokumentację powykonawczą, protokóły badań i sprawdzeń oraz inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.
Jako właściciele budynku jesteśmy zobowiązani do przechowywania dokumentacji powykonawczej wraz z książką obiektu tak długo, jak istnieje dom.
Czy musimy iść do gminy?
To odwiedziny obowiązkowe. W gminie dowiemy się bowiem, co na wybranej działce można wybudować. Z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wyczytam też, czy w pobliżu przewidziana, np. budowa autostrady albo spalarni śmieci. To nie tylko utrudni życie, ale obniży cenę nieruchomości, gdy zechcemy ją w przyszłości sprzedać.
Najlepiej wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub jesli teren posiada aktualny plan miejscowy o wypis i wyrys z planu miejscowego.
